賃料債権・家賃債権を証券化して資金調達

1. はじめに

近年、不動産を保有する企業や機関投資家にとって、「資産の流動化」は重要な資金調達戦略の一つとなっています。その中でも注目されている手法が、賃料債権・家賃債権の証券化です。不動産そのものを売却せずに、安定した収益源である家賃債権を金融商品化することで、多額の資金を一括で調達することが可能になります。

本記事では、賃料債権の証券化の基本から具体的なスキーム、メリット・デメリット、導入手順までをわかりやすく解説します。

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2. 賃料債権・家賃債権とは

賃料債権とは、不動産オーナーがテナントに対して持つ家賃の支払い請求権のことです。具体的には、オフィスビル・商業施設・マンションなどの賃貸契約に基づき、定期的に入金される家賃が対象になります。

通常、これらは毎月分割で受け取る収益ですが、この将来のキャッシュフローを債権として扱い、第三者に譲渡・売却することで、まとまった資金を前倒しで得ることが可能になります。

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3. 証券化の基本的な仕組み

証券化とは、将来得られるキャッシュフローを裏付けとした金融商品を発行し、投資家に販売する仕組みです。基本的な流れは以下の通りです。

• ①原資産の選定（例：賃料債権）

• ②SPC（特別目的会社）の設立

• ③債権の譲渡・信託

• ④資産を裏付けとした証券の発行

• ⑤投資家からの資金調達

• ⑥得た資金を不動産オーナーへ分配

このように、証券化によってオーナーは不動産を保持したまま資金を得ることができます。

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4. 賃料債権の証券化スキーム

スキーム概要

1. **不動産所有者（オリジネーター）**が、将来の家賃債権をSPCへ譲渡

2. **SPC（特別目的会社）**は、譲渡された債権を担保に証券（ABS＝資産担保証券）を発行

3. 証券は機関投資家やファンドなどに販売され、対価として資金が調達される

4. 調達した資金はオリジネーターに一括で渡される

5. テナントからの家賃収入はSPCに流れ、投資家への利払い・元本償還に用いられる

信託スキームの活用

家賃債権は信託スキームと組み合わせることで、さらに安定的で信頼性の高い仕組みが構築可能です。

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5. 資金調達手段としてのメリット

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6. 証券化におけるリスクと対策

証券化には以下のようなリスクも存在します。

• 空室リスク（キャッシュフローの低下）

• テナントの信用リスク（賃料滞納）

• 早期解約リスク

• 不動産市場の下落による担保価値の減少

これらを防ぐには、以下のような対策が求められます。

• 賃貸契約の見直し（解約制限付きなど）

• 保険（保証会社の加入や家賃保証）

• 賃貸先の多様化による分散化

• 信託スキームでの債権管理

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7. 活用事例（国内・海外）

国内事例

• REIT（不動産投資信託）に組み込まれた物件の家賃債権

• 某商業施設が、テナントからの安定的な家賃を裏付けに、数十億円規模のABS発行

海外事例

• 米国のCMBS（商業用不動産担保証券）市場

• 家賃債権ベースの証券化は、2000年代以降大きく拡大し、金融機関の重要な運用先に

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8. 証券化の導入に必要なステップ

1. 対象債権の精査（与信審査・契約内容の確認）

2. スキーム設計（信託・譲渡・発行体構造の検討）

3. 弁護士・会計士・金融アドバイザーとの連携

4. SPCの設立・信託契約の締結

5. 証券の発行・投資家への販売

6. モニタリング体制の構築（キャッシュフロー管理・レポーティング）

特に金融機関や証券会社との連携が重要になります。

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9. 法的・税務上の注意点

• 信託法・資産流動化法の理解が不可欠

• 賃料債権の譲渡には債務者への通知が原則必要

• 消費税の課税対象になるケースがあるため、税務アドバイザーへの相談が推奨

• SPCの設立に関する費用・運営負担の見積もりも重要

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10. まとめ：今後の展望と企業への示唆

賃料債権の証券化は、不動産を保持したまま大規模な資金調達を実現する非常に有効な手段です。これまでは大型不動産やREITの世界で使われてきましたが、近年は中堅企業や地域密着型ビルオーナーにも広がりを見せつつあります。

建設業・不動産業・医療福祉施設など、安定的な賃料収入が見込める業種において、資金戦略の一環として導入を検討する価値は非常に高いと言えるでしょう。

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企業が持つ「将来の家賃収入」は、眠れる資産です。
それを金融商品に変えることで、未来を今、手に入れる。

証券化は、次世代の資金調達戦略として、ますます注目されています。