この記事はこんな経営者様・財務/経理ご担当者様におすすめです
- 不動産業・リフォーム業で工事代金の入金待ちが続き、資金繰りが苦しい方
- 銀行融資・ビジネスローンに断られ、次の資金調達手段を探している方
- 3社間ファクタリングを検討しているが、売掛先への通知が不安な方
- 管理会社・大手不動産会社への請求書があり、現金化できないか考えている方
編集長からのメッセージ
不動産業のファクタリングは「売掛先が管理会社・大手不動産会社であること」がポイントです。工事代金の入金まで1〜2ヶ月かかるのに、材料費・職人への支払いは先行する。この資金ギャップは不動産・リフォーム業に特有の悩みです。今回は実際にご相談いただいた事例を、経緯ごと公開します。
相談者のプロフィール
| 業種 | 不動産業・リフォーム工事請負 |
| 会社規模 | 従業員6名・創業9年 |
| 所在地 | 関東圏 |
| 相談時の状況 | 銀行融資審査中・承認待ちで資金ショートが先に来た |
| 必要金額 | 320万円 |
| 売掛先 | 大手不動産管理会社（東証プライム上場グループ傘下） |
| 入金まで | 相談から6営業日後 |
背景と課題｜なぜ資金が詰まったか
相談者は関東圏で不動産管理会社からリフォーム工事を受注している中小業者です。メインの売掛先は大手不動産管理会社のグループ会社で、安定した受注実績がありました。
問題は支払いサイトです。工事完了から請求書発行、入金まで通常45〜60日。その間に材料費・協力業者への支払い・従業員の給与が先行します。今回は複数案件が重なり、月内に320万円の支払いが集中しました。
銀行には運転資金融資を申請中でしたが、「審査に2〜3ヶ月かかる」と言われており、資金ショートが先に来る状況でした。ビジネスローンも検討しましたが、直近の決算が赤字だったため審査を通過できませんでした。
コンサルタントの判断メモ①：初回ヒアリング時
「銀行の審査中・決算赤字・ビジネスローンNG」という状況でのご相談でした。ただ私が最初に注目したのは売掛先の名前です。東証プライム上場グループの管理会社への請求書であれば、支払いの確実性は非常に高い。3社間ファクタリングで進める価値があると判断しました。
解決プロセス｜相談から入金まで6営業日の経緯
Day1（月曜日）：無料診断・ヒアリング
午前中にフォームから問い合わせをいただき、午後に担当者が電話でヒアリングを実施しました。売掛先の概要・請求金額・工事完了状況・必要時期を確認。3社間ファクタリングでの対応が可能と判断し、必要書類のご案内をしました。
3社間ファクタリングの場合、売掛先（管理会社）への通知と承諾が必要になります。この点を正直にお伝えしたところ、相談者は「メインの取引先なので知られることへの抵抗はある。でも他に手がない」とおっしゃっていました。
Day2〜3（火〜水曜日）：書類準備と提出
ご準備いただいた書類は以下の通りです。
- 請求書（320万円・工事完了分）
- 工事請負契約書（管理会社との原契約）
- 工事完了確認書（管理会社の担当者からの確認メール）
- 通帳コピー直近3ヶ月分（同管理会社からの入金履歴が確認できるもの）
- 会社謄本・決算書直近1期分
追加で1点確認が必要になりました。請求書の工事完了日と、工事完了確認書の日付にズレがありました。管理会社の担当者に確認メールの日付を再確認していただき、書類を差し替えてご提出いただきました。
Day4（木曜日）：審査・売掛先への通知
書類確認後、審査を進めました。3社間ファクタリングのため、売掛先（管理会社）に対して債権譲渡の通知を行いました。管理会社の経理部門に連絡を入れ、承諾書への署名を依頼しました。
コンサルタントの判断メモ②：売掛先への通知について
3社間の場合、売掛先への通知は避けられません。ただ実際には「ファクタリングを使っている」という事実よりも、「支払先の口座が変わる」という業務連絡として処理されることがほとんどです。管理会社の経理部門はこういった手続きに慣れているケースも多く、今回も特に問題なく承諾書にサインいただけました。
Day5（金曜日）：承諾書受領・契約
管理会社から承諾書が返送されました。内容を確認後、相談者と契約を締結しました。手数料は買取金額の6.5%（20万8,000円）で合意しました。手元に入る金額は299万2,000円です。
コンサルタントの判断メモ③：手数料の説明
3社間ファクタリングの手数料相場は2〜9%程度です。今回は6.5%でご案内しました。売掛先が上場グループで支払いの確実性が高かったこと、書類が揃っていたことで、この水準に落ち着きました。2社間より手数料が低くなるのが3社間の特徴です。「手数料が高い」と感じる前に、「給与を払えなかった場合のコスト」と比べていただくようお伝えしました。
Day6（翌週月曜日）：入金完了
契約の翌営業日に指定口座へ299万2,000円が入金されました。相談者はその日のうちに協力業者への支払いを完了し、給与の遅延も回避できました。銀行の融資審査はその後約1ヶ月半で承認が下り、運転資金の安定化につながりました。
この事例から学べること
- 売掛先が上場グループなら3社間でも動ける：支払いの確実性が高い売掛先への請求書は、3社間ファクタリングの審査相性が良い。手数料も2社間より低くなることが多い。
- 銀行審査中でもファクタリングは使える：銀行融資の審査中でも、売掛金があればファクタリングで先に資金調達できる。銀行とファクタリングは並行して動かせる。
- 売掛先への通知は思ったより問題にならない：3社間は売掛先に通知が必要だが、大手管理会社・不動産会社の経理部門はこういった手続きに慣れているケースが多い。
- 書類の不備が1点あっても動ける：今回は請求書の日付と完了確認書の日付にズレがあったが、確認・差し替えで対応できた。「書類が完璧でないと使えない」わけではない。
💡 不動産業・リフォーム業の方へ。売掛先の名前を教えてください。3社間で動けるか5分で判断します。
同じ状況の読者へ
不動産業・リフォーム業でファクタリングを検討している方へ、ポイントをまとめます。
- 売掛先が大手管理会社・不動産会社・上場グループであれば審査相性が良い
- 3社間ファクタリングが基本になることが多い（売掛先への通知が必要だが、手数料は2社間より低くなる傾向）
- 工事完了確認書・請負契約書があると審査が進みやすい
- 銀行融資の審査中でも並行して動ける
- 赤字決算・銀行NGでも、売掛先次第で使える可能性がある
よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産業のファクタリングは2社間と3社間どちらが向いていますか？
A1. 売掛先が大手管理会社・不動産会社の場合は3社間が向いています。売掛先への通知が必要になりますが、手数料が2社間より低くなることが多く、審査も通りやすい傾向があります。2社間を希望する場合も状況によって対応できますので、まずご相談ください。
Q2. 売掛先（管理会社）に知られることで取引に影響しませんか？
A2. 実際には影響が出ないケースがほとんどです。大手不動産管理会社の経理部門は債権譲渡の手続きに慣れていることが多く、取引関係に影響することはほとんどありません。ただし売掛先の状況によっては慎重に判断する必要がありますので、まず状況を聞かせてください。
Q3. 工事が完了していない（完了前）の請求書でも使えますか？
A3. 原則として工事完了後の確定した売掛金が対象です。工事完了前の請求書はファクタリングの対象にならないことが多いです。ただし出来高払いの請求書・一部完工分の請求書については状況次第で対応できるケースもありますので、まず相談してください。
この記事の監修：ビジネクションメディア 編集長・坂井
大手広告会社プランナー、出版社編集者を経て独立。自らベンチャー企業を立ち上げた際、売上はあるのに手元の現金が足りない「資金繰りの恐怖」を痛感。これまで累計3,511件以上の資金調達の悩みに向き合い、支援後の事業継続率98.1%という確かな実績を誇る。
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